Le marché francilien des bureaux connaît quelques ralentissements en ce premier semestre 2023. Découvrez dans cet article les chiffres clés à retenir pour comprendre ce qu’il s’est passé sur le marché ces 6 premiers mois de 2023.
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Un contexte économique tendu pour le marché des bureaux en Île-de-France
Selon le panorama de JLL sur le 1er semestre du marché des bureaux, le contexte économique se présente comme premier facteur de ralentissement du marché. En effet, les entreprises françaises sont de moins en moins optimistes. Le PIB a en effet augmenté au 1er semestre 2023, cependant cela est essentiellement dû à l’augmentation de la production. En effet, côté demande, il y a un recul qui s’explique par le contexte économique et les taux d’intérêts élevés.
Selon l’INSEE, l’inflation a atteint son pic sur ces derniers mois. Cette dernière s’est établie à 4,5% sur les 12 derniers mois, un record depuis mars 2022. Du côté des industries, les produits alimentaires ont ralenti sur l’augmentation des prix (+13,6% en juin contre +14,3% en mai). En ce qui concerne les prix de l’énergie, il y a également eu un ralentissement. Les prix des services ont conservé une évolution proche de celle du mois de juin avec +3,0%.
L’économie française sort petit à petit de ces contraintes inflationnistes. Cependant, elle est clairement impactée par la politique monétaire. Dans son étude, JLL a partagé les indicateurs macro-économiques suivants :
- le Climat des Affaires a perdu 3 points sur les 2 derniers mois avec une stabilisation au mois de juin
- une amélioration pour l’industrie (101) et le commerce de détail (102),
- une stabilisation dans les services,
- une nouvelle baisse pour le bâtiment (107)
Cependant, du côté du secteur privé, le PMI Markit lui indique lui un recul global (de 51,2 en mai à 47,2 en juin et une chute de -4,5 points côté services).
Pour finir sur une note plus positive, la confiance des ménages semble elle être sur une légère amélioration. En ce qui concerne le marché de l’emploi, le taux de chômage a diminué notamment grâce à l’emploi salarié qui a continué d’augmenter au 1er semestre.
Nous connaissons maintenant la situation économique actuelle du marché des bureaux en Île-de-France sur ce premier semestre. Quels sont les chiffres clés à retenir ?
Les chiffres clés à retenir pour le marché des bureaux au S1 2023
Sur le marché locatif :
816 200 m2
Au 1er semestre 2023, la demande placée de bureaux en Île-de-France s’élève à 816 200 m2. Ce qui correspond à une baisse de 22% par rapport à l’an dernier et une baisse de 21% par rapport à la moyenne décennale. Seuls 421 000 m2 ont été commercialisés en IDF sur ces 3 derniers mois. Il faut savoir que dans cette demande placée, 35% concernent le neuf avec 1 472 transactions réalisées. Ces chiffres témoignent de l’installation du travail hybride ainsi que la tendance des entreprises à réduire leur espace de travail physique.
JLL donne le détail des transactions réalisées par segment :
- Les PMS (moins de 1000 m2) affichent un léger recul de -6% sur un an avec 1319 transactions,
- Les transactions intermédiaires (1000 m2 – 5000 m2), une baisse autour de 20% avec seulement 132 signatures,
- Le segment des grandes surfaces est le plus impacté avec un recul de 30% pour le nombre de transactions soit 21 au lieu de 29 l’an dernier.
Au niveau du secteur géographique, la demande placée se caractérise par un contraste assez fort entre le marché parisien et les périphéries. En effet, Paris a accueilli 5 des transactions de plus de 5 000 m2 ce semestre, dont une 20 000 m2.
4 495 000 d’euros
L’offre immédiate en Île-de-France s’élève à quasiment 4,5 millions d’euros au premier semestre 2023. En effet, l’offre poursuit sa hausse (+2% sur les 3 derniers mois et +10% sur un an). Dans cette offre, 26% concerne les surfaces neuves et restructurées. Le pôle financier de Paris et Paris 3/4/10/11 sont les plus impactés par le taux de vacances avec une offre en fort recul sur un trimestre et sur 12 mois. La dichotomie entre le marché parisien et la périphérie s’observe également dans les loyers. Il faut savoir que les loyers parisiens sont quasiment tous à la hausse (entre +3% et +9%) là où ceux des périphéries sont à la baisse. En effet, le loyer prime Paris QCA continue de montrer sa résilience avec une valeur de 950 €/m2/an.
Sur le marché de l’investissement de marché des bureaux:
6,2 milliards d’euros
Selon Immostat, en France le montant global des investissements en immobilier d’entreprise au 1er semestre 2023 atteint les 6,2 milliards d’euros. Ce montant représente une baisse de 51% par rapport au S1 2022. Pour ce qui est du 2ème trimestre 2023, il s’inscrit dans une baisse de 67% par rapport au 2ème trimestre 2022 en atteignant 2,5 milliards d’euros.
4,2 milliards
En ce qui concerne le marché de l’investissement, on compte en volume plus de 4 milliards d’euros investis dont 2,7 milliards dans les bureaux. Une inquiétude s’installe puisque seulement 1,8 milliard d’euros ont été investis en France au 2ème trimestre 2023. Il faut savoir que cela représente une baisse de 27% par rapport au 1er trimestre qui était lui déjà en demi-teinte. JLL parle d’un marché de l’investissement en « manque de repères ». En effet, les 4,2 milliards d’euros placés au 1er semestre représentent un recul de 44% sur un an et de -42% par rapport à la moyenne 10 ans.
96 signatures
Le ralentissement du marché se ressent également dans le nombre de transactions. En effet, il y a eu seulement 96 signatures recensées en région parisienne au cours des 6 derniers mois. À noter qu’il y en avait 168 un an plus tôt et 149 en moyenne. Pour rentrer plus dans les détails, ce sont les transactions de plus de 100 millions d’euros qui sont le plus impactées. En effet, on compte uniquement 9 transactions supérieures à 100 M€ alors que nous étions à 19 transaction au S1 2022 et avec 22 signatures en moyenne.
7 420€/m2
C’est le prix moyen des bureaux achetés en Île-de-France au cours du 2ème trimestre 2023, tous types de bureaux confondus. Ce montant s’inscrit dans une baisse de 9% par rapport à l’an dernier.
Quelles perspectives pour le marché des bureaux en 2023 ?
Pour le marché locatif, JLL explique que peu importe le secteur d’activité, les entreprises sont impactées par la hausse des coûts. De ce fait, elles cherchent donc à optimiser leurs coûts immobiliers. Des questions se posent sur l’avenir et l’efficacité du télétravail qui influence directement la productivité et l’innovation. De ce fait, le marché devrait rester segmenté avec des demandes plus fortes pour des marchés plus établis et plus accessibles.
Du côté du marché de l’investissement pour le marché des bureaux, JLL parle du phénomène de « perfect storm« . En effet, la hausse des taux et des coûts de financement, la remise en question du bureau en tant que première classe d’actifs, l’impact des critères environnementaux, etc. Tous ces facteurs ont amené les investisseurs à rester attentifs au marché.
