Tout savoir sur la prospection de vente en bloc

Qu’est-ce que la vente en bloc en immobilier ?

Définition

La vente d’immeuble en bloc dans l’immobilier est une technique de vente. Elle désigne l’acquisition d’un immeuble entier ou d’un programme immobilier entier par un unique acquéreur.

Cette technique de vente s’oppose à la vente à la découpe, plus classique. Connue sous le nom de division de biens, la vente à la découpe consiste simplement à la vente de bien immobilier divisé en plusieurs lots indépendants.

Quels biens sont concernés par la vente en bloc ?

La vente en bloc d’immeuble peut concerner une grande variété de biens. Cette méthode de vente est souvent utilisée pour les :

• espaces résidentiels, industriels ou commerciaux
• projets de développement immobilier
• grands bâtiments de bureaux avec plus d’une dizaine d’étages
• bâtiments mixtes
• institutions

Vente d’immeuble en bloc : pour qui ?

La vente en bloc d’immeuble intéresse divers acteurs du secteur immobilier.

• Les investisseurs institutionnels à la recherche d’opportunités de diversification de leur portefeuille. Ils sont souvent intéressés par l’acquisition d’immeubles entiers.
• Les promoteurs immobiliers voient dans la vente en bloc une occasion de rénover, de développer ou de convertir des immeubles en fonction de leurs projets.
• Les fonds d’investissement peuvent également envisager l’achat en bloc dans le cadre de stratégies d’investissement diversifiées.
• Les entreprises ou des particuliers souhaitant diversifier leurs investissements financiers

La vente en bloc concerne également les bailleurs sociaux, les sociétés foncières ainsi que des banques et organismes d’assurances.

Marchands de bien

Les avantages et inconvénients de la vente en bloc pour les acquéreurs et promoteurs

Avantages pour les acquéreurs

• Des prix intéressants : la vente en bloc permet d’obtenir un prix intéressant pour l’ensemble du bien. En effet, la négociation porte sur une grande quantité de biens, ce qui peut conduire à un prix d’achat plus bas par unité.
• Simplification des démarches administratives : L’acheteur négocie avec un seul vendeur et signe un seul acte de vente. Cela peut accélérer le processus d’achat et réduire les coûts associés à plusieurs transactions individuelles.
• La réduction des frais d’entretien : La vente en bloc permet de minimiser les frais liés à l’entretien des parties communes par exemple ou aux travaux de rénovation. Elle permet également d’obtenir un faible coût sur l’exploitation des constructions, par rapport à une gestion de logements dispersés. Ce qui contribue à améliorer la rentabilité locative globale de l’investissement immobilier.
• L’optimisation du temps de gestion : Acheter un immeuble en bloc peut offrir des opportunités pour la gestion de plusieurs logements. Par exemple, l’acheteur peut choisir de louer certains logements pour générer des cash flows positifs. Il peut également conserver d’autres logements pour son usage personnel ou pour une revente ultérieure. Ce qui entraînera ainsi une réduction des dépenses globales.

Inconvénients de la vente en bloc pour les acquéreurs

Il faut savoir que la vente en bloc d’immeuble de plus de 5 logements est réglementée par la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 . Cette loi peut présenter plusieurs inconvénients à la vente en bloc pour les acquéreurs :

• Restriction des droits des acquéreurs : les acquéreurs sont tenus de proroger les contrats de bail à usage d’habitation en cours. Ces prorogations ont une durée de six ans à compter de la signature de l’acte authentique de vente. Cette obligation limite leur liberté de gestion et les engage à respecter les droits des locataires en place.
• Obligations administratives et financières : dans le cadre d’une transaction immobilière, les acquéreurs doivent se conformer à des règles spécifiques. Notamment en matière de notification des locataires et de communication avec la commune. De plus, ils doivent également prendre en charge les frais associés à un diagnostic technique. Ce dernier est indispensable pour évaluer l’état de l’immeuble avant la vente.
• Contraintes liées à l’offre de vente : les acquéreurs sont soumis à des échéances strictes pour répondre à l’offre de vente envoyée aux locataires. S’ils ne respectent pas ces délais, l’offre pourrait être invalidée. De plus, ils pourraient être contraints d’attendre la décision des locataires concernant leur capacité à obtenir un prêt. Cela pourrait prolonger le processus de vente et entraîner des retards supplémentaires pour l’arrivée du nouveau locataire.

Avantages de la vente en bloc pour les promoteurs immobiliers

• Des économies d’échelle : en effet, l’achat groupé ou la vente en bloc permet aux promoteurs d’acquérir plusieurs unités immobilières en une seule transaction. En plus de la gestion de plusieurs logements, cela leur permet de réaliser des économies d’échelle sur les coûts d’acquisition et de développement.
• Optimisation des flux de travail :  la mise vente  d’un programme immobilier en bloc offre une surface totale équivalente, permettant une gestion plus simplifiée et une optimisation des flux de travail pour les promoteurs. En effet, gérer une grande quantité de biens en bloc peut être plus efficace et moins chronophage que la gestion de plusieurs logements dispersés.
• La rapidité de la mise en vente : on peut également citer l’avantage de la rapidité de la mise en vente d’une grande quantité de biens. En effet, la vente d’immeuble en bloc accélère la commercialisation de l’opération pour les propriétaires vendeurs.

Inconvénients de la vente en bloc pour les promoteurs immobiliers

La vente en bloc peut présenter certains désavantages pour les promoteurs immobiliers.

• Risque financier : comme la vente en bloc implique souvent de grandes sommes d’argent, les promoteurs peuvent courir un risque financier plus élevé. Si l’opération ne se passe pas comme prévu, ils pourraient se retrouver avec une perte significative sur le prix de vente final.
• Moins de flexibilité : avec la vente en bloc, les promoteurs ont moins de flexibilité pour adapter leur stratégie en fonction de l’évolution du marché. Ils sont engagés dans une seule transaction de grande ampleur, ce qui peut les rendre plus vulnérables aux fluctuations du marché.
• Difficultés de vente : trouver un acquéreur pour un grand nombre de biens peut s’avérer difficile. Cela peut prolonger le délai de vente et retarder le retour sur investissement.
• Problèmes juridiques et réglementaires : les ventes en bloc peuvent entraîner des défis juridiques et réglementaires supplémentaires. Par exemple, la nécessité de respecter les droits des locataires existants peut complexifier l’opération et nécessiter une attention particulière dans le cadre du projet de règlement.
• Risque de dépréciation : si le marché immobilier connaît une chute, le promoteur peut se retrouver avec un immeuble dont la value à la revente a diminué. Cela peut entraîner une perte financière importante.

Droit de préemption et congé dans la vente en bloc

Définition du droit de préemption

Le droit de préemption est une prérogative légale ou contractuelle qui permet à une personne physique ou morale de se porter acquéreur prioritaire d’un bien mis en vente. Dans le contexte de la vente en bloc d’immeubles d’habitation, ce droit peut concerner plusieurs acteurs.

Lors de la vente d’un immeuble comprenant plus de 5 logements en une seule fois, les locataires bénéficient d’un droit de préemption. Ce droit leur accorde une opportunité d’achat privilégiée aux conditions établies par le vendeur. De même, les personnes publiques telles que les mairies, munies d’un plan local d’urbanisme ou d’un plan d’occupation des sols, peuvent également exercer un droit de préemption sur certains biens.

Ces droits sont encadrés par des textes de loi spécifiques et leur mise en œuvre peut varier en fonction des circonstances.

Application du droit de préemption locataire dans les ventes en bloc d’immeuble de moins de 5 logements

Quand on vend un immeuble entier un locataire d’un appartement a-t-il le droit de préemption ?

Selon certains cas, le droit de préemption ne s’applique pas toujours pour la cession globale d’un immeuble. En effet, il n’est pas automatique. Voici les cas où le droit de préemption ne s’applique pas :

• pour les locataires de locaux commerciaux ou artisanaux : selon l’article L145-46-1 du Code de commerce les locataires de locaux commerciaux ou artisanaux ne jouissent pas d’un droit de préemption lors de la vente d’immeuble en bloc. En effet, lorsque le propriétaire envisage de vendre le local, il doit notifier cette intention au locataire, lui offrant ainsi la possibilité d’acquérir le bien en priorité. Cependant, si le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur, il doit également en informer le locataire, mais dans ce cas, l’opposition à la vente ne s’applique pas.
• pour les locataires de locaux d’habitation et professionnels : la loi du 31 décembre 1975 applique plusieurs exceptions. En effet, les locataires ne bénéficient pas du droit de préemption si : l’acquéreur de l’immeuble est un parent ou un allié du propriétaire jusqu’au 4ème degré. De même, si l’acquéreur est un organisme HLM ou bien une société mixte sous conditions. Ces locataires, ne bénéficient pas du droit de préemption également dans la cas où la mairie userait de son droit de préemption urbain.
• si l’immeuble est composé de 5 logements indécents ayant une pièce principale de plus de 9m2 à 2m20m de hauteur sous plafond, une installation sanitaire privative qui comprend un WC et est séparée de la cuisine.
  

Prospection immobilière pour la vente d’immeuble en bloc en tant que promoteur immobilier

La prospection immobilière pour la vente d’immeuble en bloc nécessite une approche spécifique, notamment pour les promoteurs immobiliers. Différente de la prospection pour des biens individuels, elle demande une connaissance approfondie du marché immobilier et une compréhension des attentes des investisseurs institutionnels.

• Définir des objectifs clairs : Il est crucial de définir précisément les objectifs de la prospection. Il peut s’agir de la recherche d’un certain type d’immeuble, de la taille de l’immeuble ou du potentiel d’investissement dans un programme immobilier.
• Identifier les prospects : Les prospects pour la vente en bloc sont généralement des investisseurs institutionnels, des sociétés de gestion de patrimoine ou des fonds d’investissement. Il est essentiel de comprendre leurs critères d’investissement et de leur proposer des biens qui correspondent à leurs attentes.
• Utiliser les outils de prospection appropriés : L’utilisation d’outils de prospection immobilière spécifiques peut faciliter la recherche de biens. Ces outils peuvent inclure des logiciels de prospection, des bases de données immobilières ou des plateformes de mise en relation entre vendeurs et acheteurs.
• Mettre en place un suivi rigoureux : Une fois les prospects identifiés, il est crucial de mettre en place un suivi régulier pour maintenir le contact et présenter de nouveaux biens susceptibles de les intéresser.

La prospection pour la vente d’immeuble en bloc nécessite donc une stratégie bien définie et une bonne connaissance du marché immobilier.

Telescop, l’outil de prospection pour la vente d’immeuble en bloc

La solution de prospection immobilière pour les professionnels d’immobilier d’entreprise

Telescop, c’est un outil de prospection conçu pour les professionnels de l’immobilier. Nous sommes un outil de référence pour la prospection foncière. Telescop, c’est une solution de prospection immobilières qui répond à tous vos besoins métiers. Que vous soyez un acteur de l’énergie, un promoteur, un marchand de biens, un broker, vous verrez votre prospection immobilière transformée grâce à notre outil.

Afin de répondre le plus précisément possible aux besoins de nos clients,  nous avons conçu une plateforme Telescop spécialement dédiée à l’immobilier d’entreprise. Si vous souhaitez en apprendre plus sur notre outil et ses fonctionnalités, vous pouvez dès à présent demander une démo.

Conseils pour utiliser et évaluer les données pour évaluer les opportunités de vente en bloc sur Telescop

Sur Telescop, il vous est possible de géolocaliser les mono-propriétaires sur votre secteur en seulement quelques clics.

Pour ce faire il faut vous rendre sur notre module « Propriétaires ». Dans le module « Propriétaires », vous avez accès aux coordonnées de tous les propriétaires personnes morales en immobilier d’entreprise, que ce soit des bureaux, des locaux commerciaux ou des locaux d’activités. Vous pouvez cibler les locaux professionnels en fonction de leur activité et de leur surface.

Il existe plusieurs façons de géolocaliser les monopropriétaires (propriétaires d’immeuble en bloc) sur Telescop

Sur le module « Propriétaires »

1. Renseignez le type d’immobilier qui vous intéresse. Sur Telescop, il vous est possible de géolocaliser les propriétaires de biens d’immobilier d’habitation, d’entreprise ou locaux commerciaux.
2. Dans notre colonne de filtre, sur la gauche, dans « Type de propriété » choisissez « Monopropriété ».
3. Affinez votre recherche avec nos différents filtres

Vous pouvez contacter directement les monopropriétaires depuis Telescop, grâce à notre module d’envoi de courrier.

Sur le module « Opportunités » 

Ce module regroupe des points chauds de prospection, on retrouve notamment les prédictions de déménagement pour les bureaux, les potentiels cessions d’entreprises, les offres sur le marché ainsi que les procédures collectives.

Vous pouvez choisir l’opportunité « Potentielles cessions d’entreprises ». Vous pourrez ainsi voir les potentielles ventes en successions sur des immeubles en bloc.

Sur le module « Parcelles » 

Le module « Parcelles » vous permet d’accéder à toutes les parcelles de France, bâties ou non bâties aux cadastres et aux propriétaires de celles-ci. Vous pouvez filtrer ces dernières en fonction de leur PLU.

Vous souhaitez trouver des propriétaires personnes physique d’immeuble en bloc ? Sur Telescop, nous avons une astuce pour vous aider. Une fois sur notre module Parcelles, dans notre colonne de filtres sur la gauche, choisissez « Personne(s) physique(s) » pour le type de propriétaire. Puis renseignez une surface bâtie minimum assez grande.

Les points de résultats que vous trouverez correspondront forcément à des immeubles en bloc détenues par des personnes physiques !

Si vous souhaitez découvrir ces fonctionnalités en direct, découvrez de notre outil dès maintenant.