L’estimation d’un local commercial représente une étape cruciale dans le secteur de l’immobilier d’entreprise, particulièrement en 2025 où le marché connaît de profondes mutations. Avec une rentabilité moyenne oscillant entre 4 et 8%, contre seulement 2 à 5% pour l’immobilier résidentiel, les locaux commerciaux attirent de plus en plus d’investisseurs en quête de rendements attractifs. Dans un contexte économique en évolution, où les modes de consommation et les besoins des entreprises se transforment, maîtriser les techniques d’évaluation d’un local commercial devient un enjeu majeur. Découvrez les méthodes et critères essentiels pour réussir l’estimation de votre local commercial en 2025.
Dans de précédents articles nous avons abordé plusieurs sujets autour du local commercial.
Identifier les propriétaires de locaux commerciaux.
Comment louer un local commercial ?
Identifier des murs commerciaux ?
Les fondamentaux de l’estimation d’un local commercial
La valeur locative : élément clé de l’évaluation
Qu’est-ce-que la valeur locative ?
La valeur locative représente le loyer théorique annuel qu’un bien immobilier pourrait générer s’il était mis en location. Pour un local commercial, elle est déterminée en fonction de plusieurs critères essentiels :
- Les caractéristiques du local (surface, état, équipements)
- L’emplacement et les facteurs locaux de commercialité
- La destination des lieux et leur utilisation
- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage
- Les obligations respectives du bailleur et du locataire
Cette valeur sert de référence aussi bien pour fixer le montant du loyer lors d’un bail commercial que pour calculer les différentes taxes et impôts locaux applicables au bien.
Quelle est la différence entre la valeur locative et la valeur locative cadastrale ?
La valeur locative et la valeur locative cadastrale sont deux notions distinctes :
- La valeur locative :
- Correspond aux revenus locatifs réels qu’un propriétaire peut tirer de son bien immobilier
- Est basée sur les conditions actuelles du marché immobilier
- Reflète le loyer effectif qu’un bien pourrait générer aujourd’hui
- La valeur locative cadastrale :
- Est une estimation théorique utilisée par l’administration fiscale
- Se base sur des conditions de marché datant des années 1970 (ou 1961 pour les propriétés non bâties)
- Est calculée selon une formule spécifique : surface pondérée x tarif au m² du local de référence
- Sert de base au calcul de certains impôts locaux, comme la taxe foncière
- Est mise à jour annuellement par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation
Une base pour la fiscalité
La valeur locative cadastrale (VLC) est une donnée administrative distincte de la valeur locative de marché. Elle représente le loyer théorique annuel que l’administration fiscale attribue à votre local commercial pour calculer les impôts locaux, notamment la taxe foncière et la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Comment est calculé la valeur locative cadastrale ?
Pour les locaux commerciaux, depuis 2017, la formule de calcul est la suivante :
- Valeur locative cadastrale = Surface pondérée × Tarif au m² de la catégorie × Coefficient de localisation
Le tarif au m² est déterminé par :
- La catégorie du local (boutique, bureau, entrepôt…)
- Le secteur d’évaluation (zone géographique homogène)
- Les décisions annuelles des commissions départementales
Le coefficient de localisation, variant de 0,7 à 1,3, permet d’ajuster le tarif selon la situation particulière de la parcelle. Par exemple, un local situé dans une rue très commerçante pourra voir sa valeur locative cadastrale majorée par rapport aux tarifs de base du secteur.
Cette valeur est actualisée chaque année pour tenir compte de l’évolution du marché locatif, garantissant ainsi une base d’imposition qui reflète au mieux la réalité économique du bien.
Où trouver la valeur locative cadastrale d’un bien ?
Vous avez plusieurs options pour trouver la valeur locative d’un bien :
- Contactez le centre d’impôts fonciers de votre commune. Vous pouvez leur demander une fiche d’évaluation qui va détailler le calcul de la valeur locative cadastrale du bien.
- Consulter l’avis d’imposition de taxe foncière ou de taxe d’habitation, qui mentionne généralement la valeur locative cadastrale du bien.
- Faire appel à un professionnel immobilier qui pourra déterminer la valeur locative de votre bien.
- Utiliser des outils en ligne proposés par certains sites immobiliers, qui permettent d’estimer la valeur locative d’un bien en fonction de ses caractéristiques et de sa localisation.
L’impact de l’emplacement sur le prix
La situation géographique d’un local commercial a un rôle clé dans l’estimation du local commercial. En effet, selon son emplacement, le local va être plus ou moins attractif. La localisation va influencer directement la fréquentation du local commercial et donc son chiffre d’affaires. On va étudier la localisation d’un local commercial en se basant sur :
- la zone de chalandise et l’accessibilité
- la visibilité et l’environnement commercial
- le dynamisme économique local
Les critères essentiels pour une estimation précise
Pour bien évaluer votre local commercial, plusieurs éléments clés doivent être pris en compte. D’abord, les aspects techniques comme la climatisation ou l’état général du bien sont essentiels pour une estimation propre. Ces détails techniques permettent d’avoir une vision précise de la valeur du local.
Un atout majeur est d’avoir déjà un contrat de location en cours, surtout si le local se trouve dans une région dynamique. Pour l’estimation de la surface, il faut bien prendre en compte tous les espaces : non seulement la surface principale, mais aussi les zones qui peuvent être valorisées différemment comme les réserves ou les zones de stockage. Ces espaces annexes peuvent faire l’objet d’une surpondération dans le calcul final.
La polyvalence du local est également importante : plus les prestations possibles sont variées, plus le local aura de la valeur. Pour fixer un prix juste, il est conseillé de regarder les offres existantes équivalentes dans le secteur. N’oubliez pas d’inclure les frais d’agence dans vos calculs pour donner une vision claire des coûts au nouveau propriétaire.
Comment effectuer le calcul du loyer d’un local commercial ?
Pour déterminer le montant du loyer d’un local commercial, multipliez la surface pondérée par le prix au m² du secteur. Cette approche prend en compte les caractéristiques spécifiques du bien, comme sa catégorie et son emplacement.
Un coefficient de localisation s’applique ensuite selon la zone : les emplacements premium en centre-ville ou zones commerciales dynamiques bénéficient d’un multiplicateur plus élevé. La surface réelle fait l’objet d’une pondération adaptée : 100% pour l’espace de vente, 50% pour les réserves et 20% pour les espaces extérieurs.
Les revenus locatifs potentiels doivent aussi intégrer les charges, la taxe foncière et les éventuels travaux d’entretien. Cette méthode de calcul vous permet d’obtenir un loyer cohérent avec le marché tout en assurant une rentabilité attractive pour votre investissement.
Comment calculer la valeur de vente d’un local commercial ?
La méthode par capitalisation des loyers
C’est une des méthodes les plus couramment utilisées pour estimer la valeur d’un local commercial. La méthode par capitalisation des loyers se base sur que la valeur du bien est directement liée aux revenus qu’il génère. Voici comment appliquer la méthode :
- Déterminer le revenu locatif annuel Pour déterminer le revenu locatif annuel, il faut calculer le montant des loyers annuels hors taxes et hors charges. Dans le cas d’un local vide, il est nécessaire d’estimer la valeur locative de marché, tandis que pour un local occupé, on prendra en compte le loyer actuel.
- Identifier le taux de capitalisation Pour identifier le taux de capitalisation approprié, il est essentiel d’analyser en détail le marché local et le type de bien concerné, tout en prenant en compte la qualité de l’emplacement. Il faut également évaluer les risques spécifiques liés au bien, sachant que ce taux oscille généralement entre 4% et 8% en moyenne.
- Appliquer la formule de calcul
Une fois ces éléments établis, la formule de calcul peut être appliquée en divisant le loyer annuel par le taux de capitalisation. Par exemple, pour un local générant un loyer de 24 000€ par an avec un taux retenu de 6%, la valeur estimée serait de 400 000€ (24 000€ / 0,06). - Ajuster le résultat
Cette estimation initiale doit ensuite être affinée en prenant en compte plusieurs facteurs d’ajustement. Il convient de déduire les éventuels travaux à réaliser et d’intégrer l’état général du bien dans l’équation. Les spécificités du bail en cours doivent également être considérées pour obtenir une évaluation plus précise. - Vérifier la cohérence
La dernière étape consiste à vérifier la cohérence de l’estimation obtenue. Cette validation s’effectue en comparant le résultat avec les prix pratiqués sur le marché local et en s’assurant que la rentabilité calculée est réaliste. Si nécessaire, des ajustements peuvent être apportés en fonction des caractéristiques particulières du bien.
L’approche comparative pour fixer le bon prix
L’analyse comparative représente une méthode d’estimation particulièrement fiable pour votre local commercial. Cette approche s’appuie sur l’étude des transactions récentes de biens similaires dans votre zone géographique.
La précision de cette méthode dépend de votre capacité à sélectionner des biens comparables pertinents. Vous devrez notamment tenir compte des spécificités comme la surface, l’état général et les prestations offertes. Un fonds de commerce actif dans le local peut également influencer significativement sa valeur.
La méthode de la valeur locative
Calculez rapidement la valeur locative d’un espace commercial en multipliant sa surface pondérée par le tarif au m² de sa catégorie. La surface prend en compte les différentes zones avec des coefficients spécifiques : 1 pour l’espace de vente, 0,5 pour les réserves et 0,2 pour les extérieurs.
Le tarif au m² varie selon la destination du local et son secteur géographique. Un magasin en centre-ville aura un tarif plus élevé qu’un entrepôt en zone industrielle. La présence d’une climatisation et d’autres équipements peut aussi influencer ce tarif.
La pondération d’un local commercial
La pondération d’un local commercial est une méthode utilisée pour ajuster la surface réelle d’un local en fonction de l’importance relative de ses différentes zones. En effet, tous les espaces d’un local n’ont pas la même valeur commerciale. Par exemple, on considère la surface de vente avec vitrine, directement accessible et visible par les clients, comme plus précieuse que des espaces comme les réserves ou les caves. La pondération attribue un coefficient à chaque type de surface (entre 0,1 et 1) pour refléter son utilité dans l’activité commerciale. Par exemple, on considère la surface de vente avec vitrine, directement accessible et visible par les clients, comme plus précieuse que des espaces comme les réserves ou les caves. Cette méthode garantit une évaluation plus équitable et précise, adaptée aux spécificités du bien et à son potentiel commercial.
Comment évaluer des locaux commerciaux loués ?
L’évaluation d’un local commercial déjà loué repose sur éléments clés. Parmi eux, on compte l’analyse du bail commercial en cours, l’évaluation des revenus locatifs actuel et l’impact éventuel du droit au bail. Ces facteurs vont vous permettre de déterminer la valeur réelle du bien en prenant en compte sa rentabilité actuel et son potentiel.
L’analyse des baux commerciaux en cours
En ce qui concerne l’analyse des baux commerciaux encore en cours, il y aura plusieurs points à analyser :
- La durée restante du bail : un bail long avec un loyer attractif pour le locataire peut stabiliser les revenus et augmenter la valeur du bien. À l’inverse, un bail qui s’approche de son terme peut introduire des incertitudes sur son avenir locatif.
- Le montant du loyer : comparer le loyer en cours avec les loyers pratiqués sur le marché pour des biens similaires. Un loyer sous-évalué par rapport au marché peut représenter un manque à gagner potentiel.
- Les conditions spécifiques du bail : Il faudra examiner les clauses relatives à la révision triennale, au plafonnement des loyers, aux charges récupérables, ou aux éventuelles obligations du propriétaire.
L’évaluation des revenus locatifs actuel
Le calcul des revenus locatifs actuels permet d’obtenir une estimation précise de votre local commercial. Multipliez le montant du loyer annuel par 100, puis divisez ce résultat par le taux de rentabilité brute attendu dans votre zone d’implantation. Un local situé près des grands axes routiers ou des transports en commun justifie généralement un taux plus bas, autour de 5-6%.
La présence d’une vitrine d’angle ou d’un parking augmente naturellement la valeur locative. Les acquéreurs accordent aussi une importance particulière aux lieux modulables et aux étages avec un ascenseur, qui répondent mieux à leurs exigences. Un coefficient de localisation favorable peut alors réduire le taux jusqu’à 4%, augmentant mécaniquement la valeur estimée du bien.
L’impact du droit au bail sur la valeur
Le droit au bail représente un élément majeur dans l’évaluation d’un local professionnel loué. Son montant reflète la différence entre le loyer actuel et la valeur locative réelle du marché. Un faible loyer par rapport aux prix du secteur augmente mécaniquement la valeur du droit au bail.
La durée restante du bail commercial influence aussi directement le coût de remplacement. Un bail avec des conditions avantageuses pour le locataire, comme la possibilité de sous-location ou un droit au renouvellement garanti, accroît la valeur globale du bien.
Les propriétaires doivent prendre en compte ces paramètres lors de la mise en vente sur Seloger ou d’autres plateformes. Cette étape importante nécessite souvent l’expertise d’un professionnel pour définir un prix juste, tenant compte du potentiel commercial du secteur.
Comment calculer la valeur locative d’un bien commercial vide ?
Afin de calculer la valeur locative d’un bien commercial vide, on utilise la formule suivante :
Valeur locative = Surface pondérée x Tarif de la catégorie x Coefficient de la localisation
L’administration fiscale utilise cette méthode de calcul pour déterminer la base des impôts locaux.
La taxe foncière : un élément à intégrer au calcul ?
La taxe foncière représente une charge annuelle significative dans le budget d’un propriétaire. Son montant se calcule à partir de la valeur locative cadastrale, multipliée par les taux votés par les collectivités locales.
Un bien situé dans une zone dynamique avec des services publics développés entraîne généralement une taxe plus élevée. Vous pouvez anticiper ce montant en consultant les taux d’imposition de votre commune et en utilisant les outils numériques spécialisés pour obtenir une simulation précise avant votre achat.
Optimiser son estimation avec Telescop
Accéder aux données du marché en temps réel
Telescop est logiciel de prospection tout-en-un qui permet aux professionnels de l’immobilier de transformer leur façon de prospecter. En quelques clics seulement, vous serez en mesure d’accéder à des données exclusives ainsi que des analyses prédictives.
Accédez rapidement aux opportunités sur votre secteur et devancez vos concurrents.
Telescop est un outil qui s’adresse à plusieurs professionnels de l’immobilier
Analyser le potentiel commercial d’une zone
Sur Telescop, vous avez la possibilité de générer des rapports d’études pour évaluer le potentiel d’un bien (habitation, commerce, bureaux). Vous pourrez en quelques clics générer un rapport qui vous permettra d’accéder
- aux données démographiques de l’adresse qui vous intéresse
- les concurrents présents dans le secteur
- l’accessibilité
- la zone de chalandise, etc.
Accédez au tarif d’un local commercial sur Telescop
Telescop vous donne accès aux informations tarifaires des locaux commerciaux sur votre secteur. Visualisez sur la carte interactive les prix moyens au mètre carré et les tendances du marché local.
Grâce à notre module Valeurs, vous pouvez accéder aux statistiques détaillées par quartier : loyers moyens, prix de vente, etc. Ces indicateurs vous permettent d’évaluer précisément la valeur d’un local commercial et de proposer un prix cohérent avec le marché actuel.
L’interface intuitive de Telescop centralise toutes les annonces de locaux professionnels disponibles à la vente ou à la location. Vous pourrez accéder directement aux photos, descriptifs et coordonnées des vendeurs pour concrétiser vos opportunités.
