Le choix entre un bail commercial et un bail professionnel est une décision cruciale aux répercussions majeures sur l’activité. Ces deux types de contrats, bien que destinés à la location de locaux professionnels, présentent des différences fondamentales. Que ce soit en termes de durée, de protection du locataire, de conditions de renouvellement et de résiliation. Une mauvaise compréhension de ces distinctions peut non seulement entraîner des complications juridiques, mais aussi impacter directement la stabilité et le développement de l’entreprise. Il est donc essentiel de bien saisir les spécificités de chaque bail pour faire un choix éclairé, adapté à la nature de son activité et à ses objectifs de développement.
Rappel : Quelle est la différence entre local commercial et local professionnel ?
La principale différence entre un local commercial et un local professionnel réside dans leur usage et leur régime juridique. Un local commercial est destiné aux activités commerciales, industrielles ou artisanales, avec une inscription obligatoire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Le local professionnel, quant à lui, est réservé aux professions libérales et aux activités non commerciales.
Pour approfondir ce sujet crucial et vous aider à faire le bon choix, nous avons rédigé un article complet qui détaille toutes les spécificités de chaque type de local : découvrez notre guide détaillé sur les locaux commerciaux.
? Astuce pro pour votre prospection : ? Astuce pro pour votre prospection : Pour maximiser vos chances de trouver le local idéal, utilisez un logiciel de prospection immobilière comme Telescop. Notre carte interactive vous permet d’identifier rapidement les propriétaires de locaux adaptés à votre activité, qu’elle soit commerciale ou professionnelle. Grâce à nos filtres de recherche avancés et notre base de données complète, vous pourrez cibler uniquement les biens correspondant à vos critères et optimiser considérablement votre temps de recherche. La plateforme vous donne également accès aux coordonnées des propriétaires pour les contacter directement.
Tout ce qu’il faut savoir sur le bail professionnel
Définition d’un bail professionnel
Le bail professionnel est un contrat de location destiné exclusivement à la location de locaux utilisés par le titulaire d’un bail pour l’exercice d’une activité professionnelle non commerciale. Il concerne principalement les professions libérales réglementées ou non réglementées (médecins, avocats, consultants, architectes, etc.). Ce type de bail est encadré par l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui offre une grande liberté de négociation aux parties, notamment concernant la durée du bail et ses conditions de renouvellement.
Quelle est la durée d’un bail professionnel ?
La législation française fixe la durée minimale d’un bail professionnel à 6 ans, selon l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986. Il est possible de négocier une période plus longue avec le propriétaire, mais au-delà de 12 ans, la signature d’un acte notarié devient obligatoire.
Peut-on résilier un bail professionnel ?
La résiliation d’un bail professionnel offre une flexibilité appréciable pour le locataire qui peut mettre fin au contrat à tout moment, moyennant un préavis de 6 mois. Cette notification doit se faire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice.
Pour le bailleur, les modalités sont plus restrictives. La résiliation n’est possible qu’au terme des 6 années du bail, sauf en cas de manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles. Dans ce cas, une clause résolutoire peut être activée après mise en demeure.
Le locataire reste tenu au paiement des loyers et charges jusqu’à la fin du préavis. Un état des lieux de sortie devra être réalisé pour établir les éventuelles réparations locatives à effectuer avant la restitution du dépôt de garantie.
Qu’en est-il du renouvellement du bail ?
À l’expiration du bail professionnel, le contrat bénéficie d’un renouvellement tacite pour une durée identique de 6 ans, sauf opposition de l’une des parties. Le bailleur comme le locataire peuvent refuser ce renouvellement en respectant un préavis obligatoire de 6 mois avant l’échéance. Cette durée du bail, fixée à 6 ans minimum, constitue un compromis équilibré entre la souplesse d’un bail d’habitation (3 ans) et la sécurité d’un bail commercial (9 ans). Cette formule s’avère particulièrement adaptée aux besoins spécifiques des professions libérales qui recherchent à la fois stabilité et flexibilité dans leur installation professionnelle.
Bail professionnel et sous-location : est-ce possible ?
Il est possible de sous-louer un bail professionnel sous certaines règles et conditions suivantes :
- Autorisation du propriétaire : contrairement au bail commercial, la sous-location sous un bail professionnel est en principe autorisée, sauf si le propriétaire l’interdit expressément. De ce fait, il est toujours préférable d’obtenir un accord écrit du propriétaire pour éviter tout litige.
- Conditions de la sous-location : Si la sous-location est autorisée, le locataire principal doit respecter certaines règles :
– La durée du bail de sous-location ne peut pas excéder celle du bail principal.
– Le loyer de sous-location ne peut pas être supérieur au loyer payé par le locataire principal.
– Le locataire principal reste responsable envers le propriétaire pour toutes les obligations du bail. - Formalités : Le locataire principal doit informer le propriétaire de son intention de sous-louer, en précisant les conditions de la sous-location (identité du sous-locataire, montant du loyer, durée, etc.)
- Risque : Si jamais la sous-location est effectuée sans l’accord du propriétaire ou en violation des termes du bail, le propriétaire peut résilier le bail principal ou refuser son renouvellement.
- Statut juridique : Pour la sous-location de locaux professionnels, différents statuts juridiques sont possibles, comme le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) au régime de la micro-entreprise pour la sous-location de bureaux meublés et équipés.
Quels sont les autres aspects juridiques importants à prendre en compte pour les professionnels avec le bail professionnel en 2025 ?
Vous êtes un professionnel en immobilier commercial et envisager de conclure ou renouveler un bail professionnel. Plusieurs aspects juridiques sont à prendre en compte.
La révision du loyer
Le loyer est librement fixé par les deux parties. Il va être essentiel pour les parties de définir ensemble la répartition des charges, impôts et taxes liés au local. Certaines charges, comme les grosses réparations, ne peuvent être imputées, sauf stipulation contraire. De plus, il est courant d’inclure une clause d’indexation afin de prévoir une révision annuelle du montant du loyer (souvent basée sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)).
La fiscalité
Le régime fiscal dans le cas d’un bail professionnel présente des spécificités avantageuses dans le cadre d’un bail, tant pour les bailleurs que pour les preneurs. Les loyers perçus pour un local professionnel sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers pour le propriétaire, avec la possibilité de déduire certaines charges selon le Code de commerce.
La TVA n’est généralement pas applicable aux loyers, excepté dans le cas d’un local aménagé ou meublé où le bailleur peut opter pour l’assujettissement. Cette option s’avère particulièrement pertinente lorsque le locataire exerce une activité soumise à TVA.
La répartition des charges fiscales comme la taxe foncière reste due par le propriétaire, mais une clause du bail peut prévoir leur refacturation au locataire. Dans ce cas, le remboursement n’est pas soumis à TVA. Les bailleurs en Île-de-France doivent également tenir compte de la taxe annuelle sur les bureaux pour les surfaces professionnelles dépassant 100m².
Qui paye la taxe foncière dans un bail professionnel ?
Le paiement de la taxe foncière dans un bail professionnel est régi par les principes :
- Le propriétaire du local professionnel est légalement redevable de la taxe foncière.
- Le bailleur a la possibilité de faire supporter cette charge au locataire (il faut cependant que cela soit stipulé dans le bail).
- En l’absence d’une clause claire dans et précise dans le bail, le locataire n’est pas tenu de payer la taxe foncière et peut même en réclamer le remboursement s’il l’a payée.
- À noter que si le locataire quitte le local en cours d’année, il ne serait redevable de la taxe foncière que proportionnellement à son temps d’occupation.
Qu’est-ce qu’un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat de location d’un bien immobilier destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le bail commercial est encadré par le Code du commerce, notamment par les articles L.145-1 et suivants. Les caractéristiques du bail commercial sont les suivantes :
- il est conclu entre le bailleur (généralement le propriétaire des locaux) et un locataire (personne physique ou morale).
- le bail commercial concerne divers types de locaux : magasins, bureaux, entrepôts, etc.
- le locataire bénéficie de certains avantages :
– le droit de renouvellement du bail au terme des 9 ans
– la possibilité de résilier le bail tous les 3 ans ( bail 3-6-9)
– le versement d’une indemnité d’éviction en cas de non-renouvellement par le bailleur
– la révision du loyer tous les 3 ans ou selon une clause d’échelle mobile.
Quelle est la durée d’un bail commercial ?
La législation française fixe la durée minimale d’un bail commercial à 9 ans. Cette disposition d’ordre public protège à la fois les intérêts du locataire et du propriétaire. Cela garanti donc une stabilité nécessaire au développement de l’activité commerciale.
Qu’est-ce-que le bail 3 6 9 ?
Pour offrir plus de flexibilité au locataire, le système du « bail 3-6-9 » permet une résiliation anticipée à l’issue de chaque période triennale. Un préavis de 6 mois reste nécessaire, transmis par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.
Les parties peuvent opter pour une durée supérieure à 9 ans, mais au-delà de 12 ans, la signature d’un acte notarié devient obligatoire. Cette option s’accompagne souvent d’une révision libre du loyer, non soumise au plafonnement légal habituel.
Quelles sont les obligations du bailleur commercial ?
- Mettre à disposition des locaux conformes : Les locaux doivent être en bon état d’usage, de réparations et d’entretien. Sauf si une clause du contrat prévoit le contraire.
- Garantir la jouissance paisible des lieux : Le bailleur doit s’assurer que le locataire peut exploiter son activité. Cela sans subir de troubles anormaux provenant de sa part ou de tiers ayant un droit sur l’immeuble.
- Assurer l’entretien et les grosses réparations : Les grosses réparations relevant de l’article 606 du Code civil (charpente, toiture, murs porteurs, etc.) sont à la charge du bailleur. Sauf stipulation contraire dans le contrat.
- Respecter les conditions du renouvellement du bail : En cas de refus de renouvellement, le bailleur doit verser une indemnité d’éviction. Sauf motif légitime (faute grave du locataire, reprise personnelle, etc.).
- Information sur les diagnostics techniques : Fournir au locataire des diagnostics techniques obligatoires, comme ceux relatifs à l’amiante, aux risques naturels et technologiques, etc. Parmi ces diagnostics, figure également le DPE. Ce diagnostic évalue la consommation énergétique du local commercial ainsi que son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Depuis 2022, le DPE est devenu opposable. Ce qui signifie que le locataire peut se prévaloir des informations fournies par ce diagnostic en cas de litige. Le DPE du local commercial doit être réalisé par un professionnel certifié et est valable pour une durée de 10 ans.
- Informer en cas de cession du bien : Prévenir le locataire en cas de vente des locaux, qui peut bénéficier d’un droit de préemption si prévu au contrat.
Quelles sont les obligations du locataire ?
Le locataire d’un bail commercial est soumis à des obligations spécifiques définies par le statut des baux commerciaux. Ces obligations constituent le socle de la relation contractuelle pendant les années minimum du bail.
Les principales obligations sont :
- Le paiement du loyer et des charges
- Règlement ponctuel du loyer, souvent indexé sur l’indice des loyers commerciaux
- Prise en charge des dépenses d’entretien courant
- Remboursement des charges prévues au contrat
- L’entretien des locaux
- Le titulaire d’un bail doit maintenir les lieux en bon état
- Réalisation des réparations locatives jusqu’à l’expiration du bail
- Respect des normes de sécurité et d’hygiène
- L’exploitation du fonds de commerce
- Obligation d’exercer l’activité prévue par le statut des baux commerciaux
- Maintien de l’activité jusqu’à l’expiration du bail, sauf accord du bailleur
- En cas de cession du fonds, obtention de l’accord préalable du propriétaire
- Le respect de la destination des lieux
- Exercice exclusif de l’activité autorisée
- Interdiction de modifier l’usage sans l’accord du bailleur
- Le titulaire d’un bail doit respecter les clauses de non-concurrence éventuelles
- Les assurances
- Souscription d’une assurance professionnelle
- Couverture des risques locatifs
- Justification annuelle auprès du bailleur
À l’issue des années minimum du bail, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement, sauf motif légitime du bailleur. En cas de cession du fonds, le statut des baux commerciaux encadre strictement les modalités de transmission des obligations au nouveau preneur.
La résiliation du bail commercial
Dans le cadre du statut des baux commerciaux défini par le Code de commerce, la rupture anticipée d’un contrat de bail s’effectue selon des modalités précises. À savoir que ces dernières varient selon les parties. Le titulaire d’un bail, en tant que locataire, peut exercer son droit de résiliation à chaque période triennale. À savoir, après 3 années minimum, moyennant un préavis de 6 mois. Ce préavis devra être notifié par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice.
Pour le bailleur ou propriétaire, les possibilités de résiliation sont plus strictement encadrées. Une résiliation amiable reste toujours envisageable avec l’accord des deux parties. Dans ce cas, les conditions contractuelles sont librement négociées. Notamment concernant la contrepartie financière, la répartition des charges ou encore la possibilité d’une cession du fonds. À l’expiration du bail, le droit au renouvellement peut également être discuté.
La clause résolutoire peut être activée en cas de manquement grave du locataire, comme des loyers impayés. Le bailleur doit alors respecter une mise en demeure préalable d’un mois, conformément aux dispositions d’ordre public. Ce, avant d’engager la procédure d’expulsion. Les grosses réparations non effectuées peuvent également constituer un motif valable de résiliation.
Quelle est la différence entre un bail de bureau et un bail commercial ?
| Caractéristiques | Bail Commercial | Bail Professionnel |
|---|---|---|
| Durée minimale | 9 ans | 6 ans |
| Activités concernées | Activités commerciales, industrielles et artisanales | Professions libérales et activités non commerciales |
| Droit au renouvellement | Oui, avec indemnité d’éviction en cas de refus du bailleur | Non, mais renouvellement tacite possible |
| Résiliation locataire | Possible à la fin de chaque période triennale avec préavis de 6 mois | Possible à tout moment avec préavis de 6 mois |
| Résiliation bailleur | Uniquement pour motifs graves ou travaux importants | Possible à l’échéance avec préavis de 6 mois |
| Sous-location | Possible si le bail l’autorise | Interdite sauf accord express du bailleur |
| Révision du loyer | Tous les 3 ans ou selon clause d’échelle mobile | Libre, selon les clauses du contrat |
| Charges et taxes | Répartition encadrée par la loi | Répartition librement négociée |
| Formalisme | Très encadré par le Code de commerce | Plus souple, grande liberté contractuelle |
| Protection du locataire | Forte (statut des baux commerciaux) | Moyenne (dispositions plus souples) |
Optimisez votre recherche de locaux commerciaux pour vos projets
Vous êtes un professionnel en immobilier commercial ? Découvrez comment notre logiciel immobilier peut optimiser votre prospection.
Telescop est un outil de prospection créé pour les professionnels de l‘immobilier résidentiel, commercial, de bureaux et logistique. Notre mission est de rendre l’accès aux informations immobilière plus simple et efficace pour les professionnels de l’immobilier. Comment ?
- En vous donnant accès à la meilleure base de données immobilières en France
- Grâce à des modules pensés pour faciliter votre prospection
- Avec une carte interactive, fluide et ergonomique
- Accompagnés par une équipe pour faire évoluer vos stratégies de prospection
Si vous souhaitez en apprendre plus sur notre outil, vous pouvez réserver une démo dès maintenant.
