Marchand de biens : Comment réussir la division parcellaire ?

Division parcellaire : définition

La division parcellaire est une opération qui consiste à découper une unité foncière en plusieurs terrains à bâtir. Ces derniers sont des parcelles que l’on appelle aussi des « lots ». La division parcellaire permet de mieux gérer et optimiser l’utilisation d’un terrain.

La loi Alur, entrée en vigueur en 2014, a encouragé les divisions parcellaires afin de faciliter l’accès au logement. En effet, depuis la loi, il n’y a plus de surface minimum à respecter pour la division de parcelles. Cela permet d’éviter l’étalement urbain sur une zone donnée.

Les enjeux de la division de parcelle pour un marchand de biens

Pour un marchand de biens, la division parcellaire représente une stratégie d’optimisation de valeur de ses acquisitions. En divisant un grand terrain en plusieurs lots constructibles, il peut ainsi augmenter le rendement de son investissement. Cette opération peut par exemple consister en l’achat d’une maison avec un grand terrain, puis en la revente de deux lots : la maison et un terrain à bâtir.

Cette pratique permet également de répondre à une demande croissante en milieu urbain, contribuant à réduire la pénurie de logements. Selon certaines estimations, 20% des maisons actuelles en France pourraient faire l’objet d’une division parcellaire.

Cependant, cette opération nécessite une étude minutieuse pour éviter les pièges et les complications juridiques et administratives. Elle requiert une bonne connaissance des réglementations en vigueur et une attention particulière aux aspects tels que l’implantation, la forme, le volume et les ouvertures des futurs lots.

Il est essentiel de respecter les conditions suivantes :

• L’obtention d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis d’aménager)
• La prise en compte des contraintes topographiques
• Le respect des règles du Plan local d’urbanisme.

Il est aussi recommandé de faire appel à un géomètre-expert pour établir un plan de bornage précis.

 

Quels sont les avantages d’une division parcellaires ?

Il existe plusieurs avantages de la division parcellaire. Premièrement, elle génère une plus-value pour le marchand de biens. En effet, en divisant une grande parcelle en plusieurs lots, le prix total de revente peut être significativement supérieur au prix d’achat initial du terrain. Deuxièmement, elle augmente le nombre d’acquéreurs potentiels. En effet, la vente de lots plus petits et donc plus abordables attire plus d’acheteurs. Troisièmement, c’est une réponse efficace à l’étalement urbain, permettant une meilleure optimisation de l’espace.

Dans le cadre de la division foncière, différents cas de figures peuvent se présenter, notamment en ce qui concerne la gestion des espaces communs et la détermination de la limite séparative entre les lots. Une partie importante du projet de construction consiste à planifier ces aspects pour garantir une répartition équilibrée et conforme aux régulations locales, tout en maximisant la valeur et l’attrait des nouvelles parcelles.

 

Réaliser une division parcellaire en respectant le code de l’urbanisme

La réalisation d’une division parcellaire en adéquation avec le code de l’urbanisme requiert d’abord la consultation du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune concernée. Ce document, consultable en mairie, donne des informations précises sur les règles de constructibilité applicables à la parcelle.

Selon le projet envisagé, différentes autorisations d’urbanisme peuvent être nécessaires. Parmi elles, la déclaration préalable de travaux (DP) ou le permis d’aménager (PA) sont fréquemment requis. Si le projet inclut une construction, il peut être nécessaire de déposer une demande de certificat d’urbanisme opérationnel pour prendre connaissance des règles d’urbanisme en vigueur sur la parcelle. Une partie essentielle de cette opération immobilière consiste à définir les contours des futurs lots de manière conforme aux réglementations locales.

Il est aussi important de vérifier si le terrain se trouve dans une zone classée urbaine (ZU) ou à urbaniser (ZAU).

Enfin, avant toute démarche, il est crucial de respecter une procédure administrative bien définie pour assurer la constructibilité du terrain et le respect des règles d’urbanisme.

Accédez facilement aux données foncières sur Telescop

Telescop vous donne accès à toutes les informations foncières dont vous avez besoin :

• PLU
• ICPE
• BASIAS
• BASOL, etc.

Pour en savoir plus, cliquez ici.

 

Comment faire une division de parcelle ?

Comment savoir si je peux faire une division parcellaire ?

Premièrement, consultez le plan local d’urbanisme de la commune. Plutôt que de vous déplacer en mairie, vous pouvez le retrouver directement sur Telescop. Grâce à ce document vous serez en mesure de savoir si la division parcellaire est autorisée sur la zone choisie.

Pour continuer, vous devez vérifier la superficie du terrain. Celle-ci doit correspondre à une surface de minimum 300 m2 pour réaliser une division parcellaire. Passez ensuite à l’analyse et l’examen de l’implantation de votre bien sur le terrain. Analysez la configuration du terrain :

• sa topographie (terrain en pente ou en angle)
• l’accessibilité à chaque lot une fois le terrain divisé
• la présence servitudes
• la proximité de monuments historiques ou de zones classées (qui nécessiterait l’avis des Architectes des Bâtiments de France)
• l’existence d’un Plan de Prévention des Risques Naturels (PPRN) si votre commune est concernée

Pour finir, contactez le service d’urbanisme de votre mairie pour obtenir des informations complémentaires et confirmer la possibilité de division.

 

Faire une déclaration préalable de divsion

Quand faire une déclaration préalable de division ?

La déclaration préalable de division est généralement nécessaire lorsque vous envisagez de diviser une parcelle en plusieurs lots destinés à être construits, mais qui ne nécessitent pas de travaux d’aménagement spécifiques. Cette procédure est essentiellement utilisée lors de la création de petits lotissements, ou lorsque les nouvelles parcelles créées ont un accès direct à la voie publique.

Dans certaines situations, le recours à une déclaration préalable de division n’est pas obligatoire. Par exemple, si les parcelles créées par la division ne sont pas destinées à être bâties, ou si la division est réalisée entre plusieurs propriétaires d’un même bien.

Néanmoins, il est recommandé de toujours faire une déclaration préalable pour se prémunir contre d’éventuels conflits futurs, notamment avec les voisins ou l’administration.

Quel est le coût et le montant des frais d’une division parcellaire ?

Il faut savoir que le coût d’une division parcellaire comprend plusieurs éléments.

1. Les frais de géomètre-expert :  pour le bornage du terrain, les prix vont se situer entre 600 et 2000 € en moyenne. En ce qui concerne l’étude de faisabilité, on sera entre 200 et 1 500 € d’honoraires.
2. Les frais de notaires : ils représentent généralement entre 6 et 9% du prix total de la vente. Les frais pour les travaux effectués (émoluments du notaire) varient de 300 à 500 euros.
3. Taxes et impôts : comprennent les droits d’enregistrement (7 à 8% du prix de vente total), la taxe communale (environ 19% sur la plus-value nette des parcelles).
4. Prélèvements sociaux : ils représentent 17,2% de la valeur du terrain.
5. Frais de viabilisation (lorsque c’est nécessaire)  : entre 5 000 et 15 000 € pour raccorder les terrains aux réseaux d’eau, de gaz, d’électricité et éventuellement à la voirie publique.

Pour finir on comptera également les coûts liés aux démarches administratives effectuées par le notaire.

 

Que faire en cas de refus de ma demande de division parcellaire ?

Qui peut s’opposer à une division parcellaire ?

La mairie : La mairie peut s’opposer à votre demande si elle voit que celle-ci ne respecte pas les règles établies dans le plan local d’urbanisme de la commune. Par exemple, il se peut que votre demande soit refusée si la taille des parcelles créées ne respecte pas les normes établies par le PLU.

L’autorité compétente : Elle peut refuser le permis d’aménager ou s’opposer à la déclaration préalable si le projet de lotissement n’est pas compatible avec les règles d’urbanisme.

Les voisins : Et oui, les voisins ont la possibilité de refuser votre demande de division parcellaire dans un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage de la déclaration.

Que faire en cas de refus ?

Premièrement, analysez les motifs de refus. À savoir que les motifs de refus de votre demande doivent être clairement expliqués dans la décision de refus. Consultez de nouveau le PLU de la commune afin de voir si votre projet est bien compatible avec les règles établies. Si votre projet n’est pas conforme, dans ce cas là il va falloir adapter votre projet en conséquence.

Après avoir fait ces vérifications, vous pouvez contacter le service d’urbanisme afin de déposer une nouvelle demande. Si toutefois, vous pensez que le refus est injustifié vous pouvez contester la décision. Dans ce cas là vous pouvez :

• Faire un recours gracieux auprès de l’autorité qui a exprimé le refus
• Déposer un recours hiérarchique auprès de l’autorité supérieure
• En dernier recours, saisir le tribunal administratif

Quelle est la procédure pour une division parcellaire ?

La procédure pour une division parcellaire comporte plusieurs étapes essentielles.

1. Étude de faisabilité : Cette étape implique une vérification de la faisabilité de la division parcellaire. Il faut s’assurer que le terrain peut être divisé en respectant le PLU.
2. Bornage du terrain : Le bornage est une opération qui permet de définir les limites exactes des nouvelles parcelles. C’est une étape cruciale qui doit être réalisée par un géomètre-expert.
3. Déclaration préalable : Après le bornage, une déclaration préalable doit être déposée auprès de l’administration. Cette déclaration doit contenir différents documents dont le formulaire Cerfa 13410*06, un plan de situation de la parcelle avant le découpage, et un document permettant de visualiser le futur découpage du terrain.
4. Obtention du certificat d’urbanisme : Ce document atteste de la faisabilité de l’opération de division parcellaire. Il est délivré par la mairie de la commune concernée après étude de la déclaration préalable.
5. Acte notarié : La division parcellaire se concrétise par un acte notarié. Le notaire vérifie la faisabilité du projet et effectue les démarches administratives nécessaires.

 

Qu’en est-il des permis de construire ?

Le permis de construire est un élément clé dans le processus de la division parcellaire. Il est important de distinguer le permis de construire classique du permis de construire valant division (PCVD). Ce dernier est requis lorsque plusieurs constructions sont prévues sur une unité foncière qui sera divisée avant l’achèvement des travaux.

Permis de construire classique : Indispensable lorsque la surface plancher ou l’emprise au sol est supérieure à 20 m² sur le nouveau terrain issu de la division.

Permis de construire valant division (PCVD) : Utile lorsque vous envisagez de construire plusieurs bâtiments sur le terrain qui sera divisé. Il permet la vente des terrains avec un projet de construction défini.

La demande de ces permis se fait à la mairie de la commune où se situe le terrain et doit être accompagnée de divers documents justificatifs. Le délai d’instruction varie en fonction de la nature du projet. Il est donc crucial de bien anticiper ces démarches dans le cadre de votre projet de division parcellaire.

Dans le cadre de la division foncière, les propriétaires doivent également prendre en compte l’accès à vers rue, une partie essentielle pour la viabilité des nouvelles parcelles. La création de nouveaux lotissements nécessite souvent une planification minutieuse pour s’assurer que chaque parcelle dispose d’un accès suffisant et conforme aux normes locales.

Géolocalisez facilement les permis de construire avec Telescop

Optimisez votre prospection immobilière avec Telescop, une plateforme intuitive qui simplifie la géolocalisation des permis de construire. Accédez aux informations détaillées des permis en filtrant votre recherche selon vos critères spécifiques. Telescop offre une visualisation claire des permis de construire grâce à un code couleur : en rouge pour les locaux, en bleu pour les logements. Profitez de cet outil pour identifier rapidement les opportunités de division parcellaire et accélérer vos projets immobiliers.

Si vous êtes un professionnel de l’immobilier intéressé par la division parcellaire, découvrez notre logiciel immobilier afin d’optimiser votre activité et trouver les meilleures opportunités.