Marchand de biens : quels travaux pour faire une plus-value immobilière ?

Dans le domaine de l’immobilier, l’activité de marchand de biens se distingue par l’achat, la rénovation et la revente de biens immobiliers. Son objectif est de réaliser des reventes avec une plus-value. En effet, ce secteur offre de nombreuses opportunités pour augmenter la valeur d’un bien. Cependant, il requiert également une connaissance approfondie des travaux à effectuer pour maximiser cette plus-value. Si vous êtes constamment en quête de plus-value sur vos biens,  nous vous invitons à lire notre article où vous retrouverez 5 conseils pour augmenter la valeur d’un bien immobilier.

De la simple rénovation esthétique à aux améliorations structurelles majeures, chaque intervention doit être soigneusement planifiée et exécutée pour garantir un retour sur investissement optimal.

Retrouvez dans cet article les différents types de travaux à envisager, les stratégies à adopter ainsi que les pièges à éviter pour les marchands de biens désireux de rentabiliser au mieux leurs projets immobiliers.

 

Qu’est-ce-que la plus value immobilière ?

La plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien immobilier. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf exceptions spécifiques.

Pour augmenter cette plus-value, plusieurs travaux peuvent être envisagés. Les travaux de rénovation énergétique, comme l’isolation des murs ou le remplacement des fenêtres par du triple vitrage, sont particulièrement efficaces. Ces améliorations augmentent non seulement la valeur du bien mais aussi son confort thermique.

D’autres interventions, comme l’aménagement des combles pour agrandir la surface habitable ou la rénovation complète de la salle de bain, peuvent également générer une plus-value intéressante. Pensez aussi aux travaux de mise aux normes, tels que l’électricité, pour éviter les mauvaises surprises lors de la vente.

Enfin, certains frais comme ceux de voirie ou de réseaux peuvent être déductibles, sous réserve de présenter les justificatifs nécessaires.

 

Qu’est-ce-qui donne de la plus value immobilière ?

La plus-value immobilière repose sur plusieurs facteurs clés, allant des caractéristiques intrinsèques du bien aux améliorations apportées par le marchand de biens. En premier lieu, l’emplacement est primordial : un quartier en plein développement, proche des commodités et bien desservi par les transports en commun, peut considérablement augmenter la valeur d’un bien. Ensuite, l’état général du bien joue un rôle crucial. Des rénovations esthétiques comme la peinture, le remplacement des revêtements de sol, ou la modernisation de la cuisine et de la salle de bains peuvent rapidement valoriser un bien.

Les travaux plus lourds, tels que l’amélioration de l’isolation, la mise aux normes électriques ou la rénovation de la toiture, contribuent également à augmenter la valeur, en rassurant les futurs acheteurs sur la qualité et la durabilité du bien. Enfin, l’ajout de fonctionnalités modernes comme des systèmes de domotique, une extension ou l’aménagement de combles peuvent offrir un avantage concurrentiel. En somme, chaque intervention, qu’elle soit mineure ou majeure, doit être envisagée dans une perspective de rentabilité pour optimiser la plus-value immobilière.

Quels sont les travaux pris en compte pour le calcul de la plus-value ?

Les travaux pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière incluent diverses dépenses spécifiques. Parmi elles, on retrouve les travaux de construction, reconstruction, et d’agrandissement. Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise qualifiée et justifiés par des factures.

Les dépenses d’amélioration, comme la rénovation des installations électriques ou la mise aux normes énergétiques, sont également éligibles. Ces améliorations augmentent souvent la valeur verte du bien, ce qui peut constituer un atout considérable lors de la revente.

Il est également possible de majorer le prix d’acquisition des honoraires d’architecte et des frais de voirie, à condition qu’ils soient documentés. Enfin, les travaux de mise en conformité pour les personnes âgées ou à mobilité réduite peuvent être pris en compte, offrant ainsi une valeur ajoutée non négligeable au bien immobilier.

 

Quels travaux donnent de la valeur à un bien immobilier ?

Pour augmenter la valeur d’une maison, plusieurs types de travaux sont particulièrement efficaces. L’aménagement des combles ou la création d’une extension augmentent la surface habitable, un critère valorisé lors de la vente. Vous pouvez aussi installer une véranda, qui ajoute un espace de vie lumineux et agréable.

Améliorer les performances énergétiques est également un excellent moyen d’ajouter de la valeur. Par exemple, l’installation de panneaux solaires ou le remplacement de la chaudière par un modèle plus performant réduiront les factures d’énergie et attireront les acheteurs soucieux de l’environnement.

Les rénovations de la cuisine et de la salle de bains sont également très appréciées. Une cuisine moderne avec des équipements récents ou une salle de bains refaite au goût du jour peut faire la différence. Pour un impact rapide, pensez à repeindre les murs ou à changer les revêtements de sol.

Les travaux de rénovation énergétique

La question de l’énergie est au cœur du marché immobilier depuis quelques années. Avec les nouvelles réglementations en vigueur, les propriétaires ont désormais tout intérêt à optimiser la performance énergétique de leurs biens. Les travaux de rénovation énergétique vont être cruciaux pour augmenter la valeur d’un bien immobilier pour plusieurs raisons :

Amélioration de la valeur énergétique : Les logements écologiques et économes en énergie sont de plus en plus recherchés par les acquéreurs. En effet, un bien immobilier avec une bonne performance énergétique (classé A ou B sur le DPE) est beaucoup plus attractif. De ce fait, il peut se vendre à un prix plus élevé.

Conformité aux réglementations : Depuis le 1er avril 2023, il est obligatoire de réaliser un audit énergétique lors de la vente de biens considérés comme des passoires énergétiques (classés F ou G sur le DPE). Par conséquent, les biens qui ne respectent pas ces normes, voient leur valeur valeur diminuer, tandis que ceux qui sont conformes aux nouvelles exigences peuvent bénéficier d’une plus-value significative.

Réductions des coûts énergétiques : Les travaux de rénovation énergétique permettent de réduire considérablement coûts énergétiques d’un logement. En effet, ces améliorations augmentent non seulement le confort thermique du bien, mais elles réduisent également les factures d’énergie. Ce qui est donc un argument de vente puissant pour les acheteurs potentiels.

Aides et incitations financières : Il faut savoir qu’il existe plusieurs aides et incitations financières pour les travaux de rénovation énergétique. On connaît par exemple MaPrimeRénov’, les primes de l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (Anah) ainsi que les certificats d’économie d’énergie.

 

L’aménagement des combles

Aménager ses combles est une manière astucieuse d’ajouter de la valeur à votre bien immobilier. Vous pouvez transformer cet espace additionnel en chambre, bureau ou même en salle de bain.Cela va augmenter ainsi la surface habitable totale. L’aménagement des combles peut engendrer jusqu’à une déperdition de 30% des déperditions énergétiques d’un logement mal isolé. 

Avant de commencer, il est essentiel de s’assurer que la structure et la hauteur des combles sont adaptées pour un tel projet. Un professionnel peut évaluer la faisabilité et vous conseiller sur les aménagements possibles.

Les travaux peuvent inclure :

• L’isolation thermique pour améliorer la performance énergétique
• L’installation de fenêtres pour apporter de la lumière naturelle
• L’ajout de systèmes électriques et de plomberie pour un espace fonctionnel

L’éclairage naturel et une bonne ventilation sont des éléments clés pour rendre cet espace agréable et attrayant pour les futurs acheteurs.

L’isolation de la toiture, des murs et des fenêtres

Les travaux d’isolation de la toiture, des murs et des fenêtres peuvent augmenter significativement la valeur des logements.

L’isolation des murs peut représenter jusqu’à 20 – 25% de pertes de chaleur dans une maison. En isolant correctement les murs, on va réduire les déperditions de chaleur. Cela va donc contribuer à l’amélioration de la performance énergétique. Pour l’isolation des fenêtres, il faut savoir que le remplacement des anciennes fenêtres par du double, ou triple vitrage est une opération très récurrente en France. Cette opération donne accès à des crédits d’impôts ainsi que des aides financières soumises à conditions. Pour terminer, l’isolation de la toiture est une des principales sources de déperdition de chaleur. L’isolation de la toiture peut réduire ces pertes de manière significative, contribuant à une meilleure efficacité énergétique du bâtiment.

 

La rénovation des pièces maîtresses : la salle de bain et la cuisine

Quoi de mieux pour charmer les futurs acquéreurs qu’une salle de bain luxueuse et une cuisine de rêve ? La rénovation de la salle de bain et de la cuisine est souvent l’un des meilleurs moyens d’augmenter la valeur d’un bien immobilier. Ces deux pièces jouent un rôle crucial dans la décision d’achat et leur état peut fortement influencer la perception globale du bien.

Pour optimiser la valeur de votre bien, commencez par moderniser la salle de bain. Remplacez les équipements vétustes par de nouveaux, plus fonctionnels et esthétiques. Pensez à installer une douche à l’italienne ou une baignoire moderne, selon l’espace disponible.

Poursuivez avec des meubles pratiques, comme des meubles vasque avec tiroirs coulissants. Ces éléments apportent du confort et un aspect contemporain à la pièce.

Dans la cuisine, l’installation d’un plan de travail en matériaux durables comme le quartz ou le granit est un excellent investissement. Remplacez les anciens appareils électroménagers par des modèles écoénergétiques.

Pour une touche finale, optez pour des couleurs neutres et intemporelles. Un coup de peinture frais peut transformer l’ambiance générale et attirer davantage d’acheteurs potentiels.

La rénovation de la cuisine et de la salle de bain va non seulement améliorer l’attrait visuel du bien, mais aussi optimiser sa performance énergétique. En modernisant ces espaces clés, vous augmenterez également la probabilité de susciter un coup de cœur dès la première visite, ce qui peut influencer favorablement la décision d’achat des potentiels acquéreurs.

Le ravalement de façade

Le ravalement de façade est une opération essentielle pour maintenir le bon état d’un bâtiment et en améliorer l’aspect esthétique. Réaliser un ravalement peut significativement augmenter la valeur de votre bien immobilier, surtout si celui-ci se trouve dans un quartier où l’apparence extérieure des maisons est un critère important.

Vous pouvez inclure plusieurs éléments dans le ravalement de façade :

• Le nettoyage et le décapage des murs pour enlever les salissures et les anciennes peintures.
• La réparation des fissures et des défauts de la surface.
• L’application d’un nouvel enduit ou d’une nouvelle peinture pour moderniser l’apparence du bâtiment.

• L’isolation thermique de l’extérieur, que vous pouvez coupler avec le ravalement pour améliorer la performance énergétique du bien.

 

La plus-value immobilière se calcule de la manière suivante :

1. Détermination du prix de vente net : Prix de vente du bienMoins les frais liés à la vente (ex : frais de diagnostics)
2. Détermination du prix d’achat majoré : Prix d’acquisition initialPlus les frais d’acquisition (forfait de 7,5% du prix d’achat)Plus les travaux effectués (forfait de 15% du prix d’achat pour les biens détenus depuis plus de 5 ans)
3. Calcul de la plus-value brute : Prix de vente net – Prix d’achat majoré
4. Application des abattements pour durée de détention : Pour l’impôt sur le revenu : de 0% à 100% selon la durée de détention. Pour les prélèvements sociaux : de 0% à 100% selon la durée de détention
5. Calcul de la plus-value imposable :Plus-value brute – Abattements
6. Application des taux d’imposition :19% au titre de l’impôt sur le revenu17,2% au titre des prélèvements sociauxSoit un taux global de 36,2%.
7. Calcul de la taxe supplémentaire pour les plus-values élevées : De 2% à 6% pour les plus-values supérieures à 50 000 € (hors résidence principale et terrains à bâtir).

• Les travaux de construction : des dépenses engagées pour édifier un bâtiment sur un terrain nu.
• Les travaux de reconstruction : ils concernent la rénovation complète d’un bâtiment existant, notamment après une démolition partielle ou totale.
• Les travaux d’agrandissement : comme l’ajout de nouvelles pièces ou l’extension de la surface habitable.