Vous êtes un promoteur immobilier et souhaitez prochainement développer un projet de construction ? Alors il va être important pour vous de trouver un terrain constructible. Que vous soyez constructeurs de maisons individuelles, de bureaux, ou locaux commerciaux la première étape va être de trouver le terrain idéal pour développer votre projet.
Comment savoir si une parcelle est constructible ou non ?
Qu’est-ce-qu’un terrain constructible ?
Un terrain constructible est une parcelle sur laquelle un promoteur immobilier peut légalement développer un projet de construction. Pour qu’un terrain soit considéré comme constructible, plusieurs critères doivent être pris en compte, notamment son coût et sa disponibilité.
Les critères d’un terrain constructible
Tout d’abord il doit être autorisé juridiquement, ce qui est souvent vérifié à travers le Plan local d’Urbanisme. Le PLU est un document officiel qui va déterminer les règles d’urbanisme d’une commune. L’acquisition d’un terrain implique également la recherche de documents tels que le certificat d’urbanisme, attestant de sa viabilité juridique pour le projet envisagé.
Ensuite, le terrain doit être apte à recevoir des constructions. Cela implique d’évaluer des critères qui traitent de l’état physique du terrain. Il doit pouvoir être apte physiquement à recevoir une construction. On va alors prendre en compte la qualité du sol. Est-il assez solide pour supporter le poids d’une construction ?
Pour continuer, un terrain constructible est un terrain viabilisé. C’est-à-dire qu’il doit être possible de le raccorder aux réseaux publics tels que l’électricité, l’eau potable, le gaz, les communications téléphoniques et l’assainissement collectif. L’accessibilité à ces services peut influencer le coût d’achat du terrain ainsi que le coût des travaux de construction.
Enfin, il est essentiel que le terrain soit conforme aux règlements locaux en vigueur, ce qui peut impliquer des restrictions sur la hauteur des bâtiments, la densité de construction, les espaces de stationnement, etc. La conformité aux règlements locaux est un aspect crucial à considérer lors de la recherche et de l’achat d’un terrain, car elle peut affecter la faisabilité et le coût global du projet immobilier.
Quels sont les différents types de terrains ?
Selon la nature du projet immobilier, il va y avoir différents types de terrains. En voici quelques-uns.
Terrain en lotissement :
Ce type de terrain présente de nombreux avantages. En effet, il est d’office borné et viabilisé (raccordé aux réseaux d’électricités, à l’eau, etc.). C’est le type de terrain incontournable. Un lotissement est un grand terrain qui se compose de plusieurs parcelles qui sont appelées « terrains en lotissement ». Ce type de terrain est d’office constructible. L’inconvénient d’un terrain en lotissement est le nombre de règles à respecter. Cependant il est borné, aménagé et viabilisé.
Un terrain en lotissement est issu d’une opération d’aménagement réalisée par un lotisseur. Ces terrains sont généralement situés à proximité des zones urbanisées et bénéficient d’un accès aisé aux services publics. Ils sont prêts à construire, ce qui facilite grandement les démarches administratives.
Il existe deux types de lotissements : privé et communal. Dans le cas d’un lotissement communal, la division et la viabilisation des terrains sont effectuées par une commune.
Parmi les avantages d’un terrain en lotissement, on note :
- La garantie de la nature du sous-sol
- La viabilisation assurée : raccordement aux réseaux d’électricité, gaz, téléphone, eaux potable et usées
- La garantie de constructibilité
Le choix d’un terrain en lotissement est donc une option attrayante pour les promoteurs immobiliers qui cherchent à minimiser les risques et à optimiser le délai de réalisation de leur projet.
Le terrain libre de constructeur
Un terrain libre de constructeur offre une flexibilité certaine dans la mesure où le choix du constructeur est laissé à l’appréciation de l’acquéreur. Ce type de terrain peut être soit isolé, soit situé dans un lotissement.
Le principal avantage réside dans la liberté de sélectionner le constructeur qui répond le mieux aux exigences du projet immobilier. Cette liberté permet également d’opter pour une auto-construction, une option souvent plébiscitée par ceux qui souhaitent un contrôle total sur la réalisation de leur projet.
Lors de la recherche d’un terrain libre de constructeur, plusieurs critères doivent être pris en compte :
- Localisation : La proximité des commodités, des transports en commun et des établissements scolaires peut influer sur la valeur du terrain.
- Viabilité : Un terrain doit être raccordable aux différents réseaux (eau, électricité, gaz, télécommunication).
- Réglementation : Il convient de vérifier que le terrain respecte les règles d’urbanisme de la commune.
Des outils en ligne tels que les sites d’annonces immobilières, les plateformes dédiées aux terrains constructibles, ou encore les agences immobilières sont autant de ressources à privilégier pour trouver un terrain libre de constructeur.
Le terrain à bâtir
Lorsqu’on parle de terrain à bâtir, on fait référence à un terrain constructible qui respecte certains critères bien définis. Un tel terrain doit être situé en zone constructible selon le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Il doit être borné, c’est-à-dire que ses limites doivent être clairement définies. De plus, il faut qu’il soit viabilisé, ce qui signifie que les différents raccordements nécessaires (eau, électricité, assainissement, etc.) doivent être réalisés ou réalisables.
Selon les besoins et les contraintes du projet de construction, le choix du terrain à bâtir peut s’orienter vers différents types de terrains. On peut par exemple choisir un terrain en secteur diffus pour plus de liberté en matière de construction, ou bien un terrain en lotissement pour bénéficier d’un environnement déjà aménagé.
Il est aussi possible de faire appel à un géomètre pour déterminer précisément les limites du terrain, ou encore de consulter la mairie de la commune pour obtenir des informations sur les règles d’urbanisme applicables.
Quels critères prendre en compte pour la constructibilité d’un terrain ?
Surface du terrain
De prime à bord, assurez-vous que la configuration du terrain pourra accueillir votre construction. En effet, ce n’est pas la maison qui doit s’adapter au terrain, mais le terrain qui doit être configuré pour la construction ! Afin d’optimiser l’implantation de votre projet immobilier, il va également falloir vérifier la surface du terrain. Sera-t-il assez grand pour mettre une cour, un jardin, une terrasse ? Pensez également à considérer l’environnement proche, notamment vos voisins, pour garantir une bonne intégration de votre projet dans le quartier.
Orientation
L’orientation de votre terrain va être un élément important à vérifier. En effet, l’orientation du terrain déterminer l’influence du soleil et son exposition sur la construction. Ce critère n’est pas uniquement important pour l’exposition au soleil, mais il l’est également pour la consommation d’énergie ! Ainsi, une orientation au sud favorisera la chaleur et la lumière et réduira donc la consommation du chauffage. Cependant son corolaire sera donc exposé face nord. L’exposition idéale au soleil pour un terrain serait alors une exposition sud-ouest : elle minimise les grosses chaleurs en période estivale et augmente la luminosité en fin de journée.
En plus de l’orientation au soleil, il y a également l’orientation face au vent à prendre en compte. En effet, le vent va amener la pluie, les bruits, les odeurs, etc.
Emplacement
Assurez-vous que votre terrain soit situé à proximité des éléments de vie essentiels : transports, écoles, commerces. En effet, trouver un terrain constructible revient à faire des choix réfléchis pour la future construction. Il se peut également que vous fassiez le choix d’un terrain plus excentré pour privilégier le calme.
Nature du terrain
Ce critère influera directement sur la qualité de la construction ainsi que son prix. La nature du terrain renvoi à la qualité des sols. En effet, méfiez-vous des sols dits argileux ou bien composés de remblai. Ce type de sols engagera des renforts de travaux qui seront couteux en plus de sa nature instable. À l’inverse optez plutôt pour un sol plutôt rocheux, sablonneux ou bien composé de gravier. En effet ce type de sol sera favorable à votre construction.
Où faut-il se renseigner pour savoir si un terrain constructible ?
Trouver un terrain constructible grâce au cadastre
Le cadastre est un outil précieux pour trouver un terrain constructible. C’est un registre public qui recense toutes les parcelles d’un territoire avec leurs caractéristiques. En France, il est accessible via le site cadastre.gouv.fr. Ce site offre la possibilité de rechercher des parcelles par leur adresse ou par leurs références cadastrales.
Une fois que vous avez identifié une parcelle qui semble intéressante, vous pouvez demander un relevé cadastral. Ce document donne les délimitations exactes du terrain, essentielles pour vérifier sa constructibilité. Il vous est également possible de trouver le propriétaire d’un cadastre grâce à un logiciel immobilier.
Il est aussi recommandé de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour savoir si la parcelle est située en zone constructible. Vous pouvez le consulter en ligne sur le Géoportail de l’Urbanisme, ou directement auprès de la mairie de la commune où se trouve le terrain.
Vérifier la constructibilité d’un terrain via le cadastre est une étape indispensable pour tout promoteur immobilier. Cela vous permettra d’éviter des surprises désagréables et de gagner un temps précieux dans votre recherche de la « perle rare ».
Consulter le PLU pour savoir si un terrain est constructible
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document réglementaire qui définit les règles d’urbanisme d’une commune. Pour vérifier si un terrain est constructible, il est essentiel de consulter ce document.
Le PLU indique les zones constructibles, les zones non constructibles et les conditions de constructibilité. Il comprend différents éléments, dont le règlement, le plan de zonage, les annexes et le rapport de présentation.
Pour consulter le PLU, plusieurs options s’offrent à vous :
- Sur internet : Certains sites comme le Géoportail de l’Urbanisme permettent de consulter en ligne les documents d’urbanisme, dont le PLU.
- À la mairie : Le PLU est également disponible au service urbanisme de la mairie de la commune où se situe le terrain. Il peut être nécessaire de prendre rendez-vous pour consulter ce document.
- Sur les portails dédiés : Des sites comme cadastre-plu.fr offrent la possibilité de télécharger une fiche d’information synthétique sur le zonage du PLU de la parcelle.
Il est crucial de bien comprendre les indications du PLU. En cas de doute, n’hésitez pas à demander des explications à un professionnel de l’urbanisme ou à un notaire.
Sur Telescop, vous avez accès aux PLU croisées avec les parcelles. Notre base de données vous donne accès à plus de 90 millions de parcelles en France.
Chercher un terrain constructible de façon gratuite en passant par la mairie
La mairie d’une commune est un interlocuteur clé pour trouver un terrain constructible. En effet, elle dispose d’informations précises sur l’ensemble des terrains disponibles à la vente sur son territoire. Pour obtenir ces informations, vous pouvez vous rendre directement à la mairie ou contacter le service d’urbanisme.
- Consultation du registre communal : Ce registre contient une liste des terrains à vendre, avec des informations détaillées sur chaque parcelle.
- Demande de certificat d’urbanisme : Disponible à la mairie, ce document renseigne sur les règles d’urbanisme auxquelles est soumis le terrain.
- Consultation sur place du PLU : Le Plan Local d’Urbanisme est un document clé qui précise les zones constructibles et non constructibles de la commune.
Le rapprochement avec la mairie permet également de se renseigner sur les projets de développement de la commune, qui peuvent influencer la valeur future du terrain.
Comment connaître les zones et terrains constructibles d’une commune ?
Telescop, meilleur outil pour les promoteurs immobiliers
Telescop est un logiciel de prospection pour les professionnels de l’immobilier. Il propose aujourd’hui 2 plateformes :
Une solution pour l’immobilier d’entreprise
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